Cas où l'expertise de la valeur d'un bien est nécessaire

Transmission ou déclaration d'un patrimoine

Vous devez transmettre un patrimoine immobilier à titre professionnel (fusion, apport en société par exemple) comme à titre personnel (succession, donation, partage) et les évaluations serviront en effet à la répartition entre bénéficiaires et pour le règlement des problèmes d'ordre fiscal, les droits à verser étant assis sur la valeur des biens considérés.

Dans ce cadre, nous intervenons à la demande des parties ou sur requête de leurs conseils (notaires, avocats, conseillers juridiques) aux fins de déterminer, en toute objectivité, la valeur vénale du ou des biens immobiliers.

De même manière, le concours d'un expert peut être sollicité dans le cadre des déclarations pour l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.) en amont comme en matière de redressement fiscal.

Prise d'une garantie hypothécaire pour délivrance d'un crédit

Une bonne connaissance de la valeur du patrimoine immobilier permet à tout organisme prêteur de mieux maîtriser son risque immobilier, comme elle peut aider aussi l'emprunteur dans le choix des biens apportés en garantie. Cette analyse est d'autant plus importante pour l'établissement prêteur, qu'elle s'inscrit dans le cadre des nouvelles normes prudentielles définies au niveau européen.

Dans certains cas (crédit-bail par exemple), nous pouvons être conduits à nous prononcer sur l'évolution du marché jusqu'au terme du financement et la levée d'option.

Fixation ou renégociation du loyer

Nous vous apporterons une réponse appropriée en regard des conditions actuelles du marché. Il s'agit alors d'un avis extérieur et parfaitement indépendant, qui permet de limiter les risques en matière de redressement fiscal.

De même, lors d'un renouvellement de bail, nous pouvons indiquer le montant du loyer compte tenu des dispositions légales.

Les experts peuvent également intervenir à la demande d'entreprises ou de sociétés soucieuses d'avoir un avis extérieur, dans la gestion rigoureuse de leurs actifs immobiliers, en interne comme vis-à-vis de leurs filiales ou d'autres centres de profit.

Dans tous les cas, l'expertise permet de déterminer un loyer en phase avec les conditions du marché, quelle que soit la catégorie du ou des biens concernés.

Acquisition ou cession d'un droit au bail

Ces opérations s'inscrivent alors dans un domaine juridique complexe, régi par les dispositions des articles L 145 - 1 et suivants du nouveau Code de Commerce et aux articles non abrogés à ce jour du Décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents.

Nous pouvons alors intervenir dans l'estimation :

-         du fonds de commerce dans son intégralité, en fonction des usages de la profession,

-         comme dans celle du droit au bail qui en constitue bien souvent l'élément.

Pour déterminer la valeur dudit droit au bail, les experts, mandatés par le cédant ou le cessionnaire, ont alors pour mission d'examiner l'impact financier des clauses du bail existant lesquelles peuvent, selon les cas, être favorables ou défavorables, ceci en regard des éléments suivants : montant du loyer constaté par rapport à la valeur locative du marché, importance des travaux incombant au locataire, modalités de révision (triennale ou annuelle) du loyer, destination du bail (spécialisé ou tout commerce), impact des charges récupérables ou non récupérables auprès du locataire (assurances, impôt foncier, ...), possibilités de déplafonnement éventuel, ...  

Evaluation d'un actif au bilan dans le cadre de fusions, acquisitions ou rapprochements d'entreprises

Une expertise immobilière préalable permettra non seulement de mesurer le poids respectif de l'immobilier de chacune des entités, mais aussi d'en estimer les plus ou moins values potentielles en regard des travaux qu'il conviendrait par exemple de réaliser à court terme ou des possibilités de développement comme en matière de constructibilité résiduelle.

Tous ces éléments peuvent donc influer sur les valeurs de rachat des parts détenues par les actionnaires et l'équité de leur traitement.

Dans ce contexte, les experts peuvent être amenés à estimer des portefeuilles importants d'immeubles répartis sur l'ensemble du territoire national ou bien à l'étranger. 

Expertises légales

S'agissant des compagnies d'assurances, les estimations en valeurs vénales sont réalisées, en premières expertises comme en certifications annuelles, conformément à l'article R 332 20 1d du Code des Assurances.

Pour les SCPI, les estimations sont réalisées en vue de satisfaire aux prescriptions de l'article 14 du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, modifié par l'article 8 du décret 94-483 du 9 juin 1994, relatives à l'estimation des actifs immobiliers des sociétés faisant appel public à l'épargne, en tenant compte également des recommandations du groupe de travail COB/CNC, présidé par M. Barthes de Ruyter de février 2000.

Les Foncières cotées qui ont l'obligation de communiquer leurs résultats, ont recours elles aussi aux expertises et certifications annuelles, afin d'apprécier leur actif net réévalué.